市街化調整区域とは！？誰でもわかる調整区域の基本を解説

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法によって決められたエリアのことを言います。
都市計画法とは、街並みを上手く機能させるために建築できる建物や地域を細かく設定していく法律のことです。

市街化調整区域以外にも都市計画法で決めることができるエリアがありますので、市街化調整区域以外のエリアのことについても紹介します。

なお、都市計画法で決められるエリアは「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」があり、各自治体で各エリアを設定します。

市街化区域の特徴

市街化区域とは、人口を増やしていくエリアのことを言います。

市街化区域は、人口を増やしたいという目的があるため建築制限はそこまで厳しくはありません。
しかし、エリアごとの特性を出すために、優良住宅地を作りたい場所には大型商業施設が建築できない、大規模工場群に作りたい場所には住宅が建築できないなどの建築規制が設けられています。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域は、人口を増やしたくないエリアのことを言います。

しかし、人によっては市街化調整区域には農地しかできない地域があったり、農地以外でも利用できたりするんじゃないの？と思う方もいるかもしれません。

それは、都市計画法で決めていることではなく、農地法というまったく別の法律で決めていることなんです。
農地法では、農地しか利用できない地域、農地以外でも許可があれば農地以外にしても良い地域などを決めることができます。

このことにより、都市計画法の市街化調整区域と農地法をごちゃ混ぜにしてしまい、市街化調整区域は農地しか利用ができないと思い込んでしまう原因となっています。

なお、市街化調整区域は人口を抑えることを目的としているため、人口が増えるおそれのある住宅、商業施設についてはかなり厳しい建築制限を設定しています。

非線引き区域の特徴

市街化区域と市街化調整区域の他には、非線引き区域と呼ばれているエリアがあります。
2000年ごろまでは、未線引き区域とも呼んでいました。

非線引き区域は、市街化区域にも市街化調整区域にもなっていないエリアのことを言います。
郊外に設定されていることが多く、エリア設定をしなくても人口が勝手に増えていかないと思われる地域に存在するケースが多いエリアです。

勝手に人口が増えていく恐れがないため、建築条件は緩い面があり建築に関してはおおよその行為が認められます。
（ただし、地方自治体がかなり厳しい建築制限をしている場合もあります。）

市街化調整区域では建物は建てられないの？

市街化調整区域では、原則、建物を建築することができません。

特に住宅、商業施設については厳しい建築制限が設定されています。
公共施設や医療施設、近隣住民のための小さな店舗などは建築することもできますが、建築するには基本的に都市計画法の許可が必要で、この許可を得るのが非常に手間で大変な作業となります。
建築制限があったり、手続きが大変だったりすることはありますが建築がまったくできないということではありません。

しかし、これはあくまで都市計画法の許可の話です。
これ以外にも建物を建てるときには建築基準法など、農地を宅地にする場合は農地法などさまざまな法律の許可が必要になるため、市街化調整区域内の建築には超えなければならないハードルが多数存在します。

なんで市街化調整区域を設定するの？

市街化調整区域には、これでもかというくらいの建築制限がかかります。
このようなエリアを設定する必要はあるのか？と不思議に思うこともあるかもしれません。

しかし、これにはきちんと理由があります。

まず、市街化調整区域を設定することで、農地を守り食料を確保するという意味があります。
市街化区域や非線引き区域を見ればわかる通り、市街化が進むと乱雑な開発が進み農業ができる環境ではなくなっていきます。農地を守るためには、開発行為を極力減らしていかないといけないということです。

次に、市街化調整区域を設定するのは税収を安定させるためです。
むやみに市街化区域を設定すると住める地域が増えてしまい、土地の値崩れを起こしてしまいます。

市街化区域が広いと不動産の供給量が増えることになりますが、需要を超えた供給がされてしまうと不動産価格が落ちていきます。
不動産価格が落ちてきてしまうと、固定資産税や都市計画税などの税収が減ってしまいます。
そのため、不動産の需要と供給のバランスを取るために市街化調整区域を利用します。

市街化調整区域に関するよくある質問

ここからは市街化調整区域に関するよくある質問についてQ＆A方式で回答していきます。