市街化調整区域に土地を持っていても農地にしか利用できない、そのようなことを聞いたことがある方もいることでしょう。
確かに市街化調整区域内の土地は利用しづらい面がありますが、農地にしか利用できないということはありません。

しかし、市街化調整区域内の土地で農地以外の土地活用は制限されるのも事実です。
もし市街化調整区域で土地活用をしたいという場合には、まず市街化調整区域のことを知っておく必要があります。

本記事では、市街化調整区域を誰でも理解できるよう、なるべく簡単な言葉を使い市街化調整区域について解説していきます。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法によって決められたエリアのことを言います。
都市計画法とは、街並みを上手く機能させるために建築できる建物や地域を細かく設定していく法律のことです。

市街化調整区域以外にも都市計画法で決めることができるエリアがありますので、市街化調整区域以外のエリアのことについても紹介します。

なお、都市計画法で決められるエリアは「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」があり、各自治体で各エリアを設定します。

市街化区域の特徴

市街化区域とは、人口を増やしていくエリアのことを言います。

市街化区域は細かくエリア分けされ、商業を発展させたいエリア、工場を発展させたいエリア、住宅環境を良くしたいエリアなどそれぞれの地域にあったエリアを決めていきます。

駅前に商業ビルが集中していたり、工場があるところが集中していたりするのは、このエリア決めによるものです。

市街化区域のイメージ

市街化区域は、人口を増やしたいという目的があるため建築制限はそこまで厳しくはありません。
しかし、エリアごとの特性を出すために、優良住宅地を作りたい場所には大型商業施設が建築できない、大規模工場群に作りたい場所には住宅が建築できないなどの建築規制が設けられています。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域は、人口を増やしたくないエリアのことを言います。

人口を抑制し、農地などの緑を守ることを優先しているエリアです。
市街化調整区域には市街化区域のように細かなエリア設定はなく、人口を抑えていくことだけを目的としています。

市街化調整区域のイメージ

しかし、人によっては市街化調整区域には農地しかできない地域があったり、農地以外でも利用できたりするんじゃないの?と思う方もいるかもしれません。

それは、都市計画法で決めていることではなく、農地法というまったく別の法律で決めていることなんです。
農地法では、農地しか利用できない地域、農地以外でも許可があれば農地以外にしても良い地域などを決めることができます。

このことにより、都市計画法の市街化調整区域と農地法をごちゃ混ぜにしてしまい、市街化調整区域は農地しか利用ができないと思い込んでしまう原因となっています。

なお、市街化調整区域は人口を抑えることを目的としているため、人口が増えるおそれのある住宅、商業施設についてはかなり厳しい建築制限を設定しています。

非線引き区域の特徴

市街化区域と市街化調整区域の他には、非線引き区域と呼ばれているエリアがあります。
2000年ごろまでは、未線引き区域とも呼んでいました。

非線引き区域は、市街化区域にも市街化調整区域にもなっていないエリアのことを言います。
郊外に設定されていることが多く、エリア設定をしなくても人口が勝手に増えていかないと思われる地域に存在するケースが多いエリアです。

勝手に人口が増えていく恐れがないため、建築条件は緩い面があり建築に関してはおおよその行為が認められます。
(ただし、地方自治体がかなり厳しい建築制限をしている場合もあります。)

市街化調整区域では建物は建てられないの?

市街化調整区域では、原則、建物を建築することができません。

特に住宅、商業施設については厳しい建築制限が設定されています。
公共施設や医療施設、近隣住民のための小さな店舗などは建築することもできますが、建築するには基本的に都市計画法の許可が必要で、この許可を得るのが非常に手間で大変な作業となります。
建築制限があったり、手続きが大変だったりすることはありますが建築がまったくできないということではありません。

また、建築する建物によっては都市計画法の許可が必要ない場合もあります。
例えば、次のような建物や条件によっては、許可を得ることにより建築が可能であったり、許可が不要であったりします。

  • 市街化調整区域という制度ができる前から家が建っていた場合
  • 調整区域内にある農家の分家を調整区域内に建築する場合
  • 市街化調整区域内で大規模開発をしその大規模開発内で建築する場合
  • 農林漁業者の住宅や農林漁業用建築物を建築する場合
  • 鉄道の施設や医療施設、小中学校などの公益上必要なものを建築する場合

このような場合は都市計画法の許可が下りたり、許可が不要だったりします。

しかし、これはあくまで都市計画法の許可の話です。
これ以外にも建物を建てるときには建築基準法など、農地を宅地にする場合は農地法などさまざまな法律の許可が必要になるため、市街化調整区域内の建築には超えなければならないハードルが多数存在します。

なんで市街化調整区域を設定するの?

市街化調整区域には、これでもかというくらいの建築制限がかかります。
このようなエリアを設定する必要はあるのか?と不思議に思うこともあるかもしれません。

しかし、これにはきちんと理由があります。

まず、市街化調整区域を設定することで、農地を守り食料を確保するという意味があります。
市街化区域や非線引き区域を見ればわかる通り、市街化が進むと乱雑な開発が進み農業ができる環境ではなくなっていきます。農地を守るためには、開発行為を極力減らしていかないといけないということです。

次に、市街化調整区域を設定するのは税収を安定させるためです。
むやみに市街化区域を設定すると住める地域が増えてしまい、土地の値崩れを起こしてしまいます。

市街化区域が広いと不動産の供給量が増えることになりますが、需要を超えた供給がされてしまうと不動産価格が落ちていきます。
不動産価格が落ちてきてしまうと、固定資産税や都市計画税などの税収が減ってしまいます。
そのため、不動産の需要と供給のバランスを取るために市街化調整区域を利用します。

市街化調整区域に関するよくある質問

ここからは市街化調整区域に関するよくある質問についてQ&A方式で回答していきます。

市街化調整区域内に土地を持つメリットはありますか?

市街化調整区域に土地を持つメリットは、次のとおりです。

  • 固定資産税が市街化区域に比べ安い
  • 都市計画税が課税されない
  • 近隣が開発される可能性が低いため農地として維持しやすい
  • すでに住宅が建築されている場所であれば住環境が維持される
  • 建物を建築しない方法での土地活用ができる可能性がある

市街化調整区域内の土地で土地活用はできますか?

建物を建築しない方法での土地活用はしやすく、活用できる可能性があります。
市街化調整区域内での主な土地活用例は次のとおりです。

  • 資材置き場
  • 太陽光発電
  • 駐車場
  • 近隣の農家へ農地を貸す

市街化調整区域の土地を購入することはできますか?

市街化調整区域内の土地を購入することに制限はありません。
しかし、使う用途が限られるため購入した後にどのように使うのか明確にし、使う目的を達成できるか事前に役所や行政書士などの専門家に確認しておきましょう。

まとめ

都市計画法には、人口を抑制していく市街化調整区域、人口を増やしていく市街化区域、しばらくはそのまま放置しておく非線引き区域というエリアもあります。

市街化調整区域は人口を抑制していく地域のため、建物建築をするための許可を取得するのが難しいエリアです。建物は完全に建築できないわけではなく、許可を受けられる条件が揃えば建物建築も可能です。

また、土地活用をすることも可能で、市街化調整区域内の土地を有効利用することも可能です。

土地活用をするときにもさまざまな制限がかかるため、市街化調整区域内の土地を活用する場合には、市街化調整区域内の土地活用専門の会社へ相談するようにしましょう